Immobilieneigentümer und Verwalter in ganz Texas sehen sich neuen Compliance-Anforderungen gegenüber, da Großstädte strenge Vorschriften für Kurzzeitvermietungen (STR) einführen. Die einstimmige Abstimmung des Stadtrats von Houston am 16. April 2025 legte eine obligatorische Registrierung für alle STR-Objekte innerhalb der Stadtgrenzen fest [3]. Austin folgte mit einer eigenen regulatorischen Überarbeitung und verabschiedete neue STR-Regeln mit 10:0 Stimmen [1].
Immobilieneigentümer in Houston haben bis zum 1. Januar 2026 Zeit, die neue Verordnung umzusetzen, wobei die Registrierung bereits drei Monate früher, am 1. Oktober 2025, beginnt [3]. Austin verfolgt einen schrittweisen Ansatz: Lizenzreformen und Anforderungen an die Betreiber treten am 1. Oktober 2025 in Kraft, während die Verpflichtungen für Plattformen wie Airbnb und VRBO erst am 1. Juli 2026 wirksam werden [1]. Die Stadt senkte zudem die zulässige STR-Dichte in Mehrfamilienhäusern von 25 % auf 10 % der Gesamteinheiten, mit Ausnahme von gemischt genutzten Immobilien mit Gewerbeflächen [1]. Kurzzeitvermieter in Texas stehen nun vor einem Flickenteppich lokaler Vorschriften, die die Verwaltung von Immobilien in diesen Metropolregionen grundlegend verändern werden.
Gesetzgeber in Texas verabschieden weitreichende STR-Vorschriften
Bildquelle: Chron
Die Städte in Texas verfolgen individuelle Ansätze für das STR-Management, anstatt auf eine landesweite Gesetzgebung zu warten. Jede Kommune entwirft Vorschriften basierend auf lokalen Belangen, was einen komplexen Flickenteppich an Anforderungen für Immobilienbetreiber schafft.
Austin, das STRs bereits seit 2012 reguliert, genehmigte am 11. September 2025 bedeutende Änderungen [1]. Hosting-Plattformen wie Airbnb und VRBO müssen nun die städtischen Lizenznummern in den Inseraten anzeigen und nicht lizenzierte Objekte auf Anfrage entfernen [2]. Die Stadt legte neue Abstandsregeln fest, die bis zu zwei Vermietungen pro Grundstück unabhängig von der Nähe erlauben [3]. Erstmals können Mieter mit Erlaubnis des Vermieters STR-Lizenzen beantragen [1]. Diese Aktualisierungen reagieren auf jahrelange rechtliche Herausforderungen, die die bisherige Durchsetzung geschwächt hatten [3].
Houston schlug einen anderen Weg ein. Die Stadt behielt eine minimale STR-Aufsicht bei, bis die Verordnung vom 16. April 2025 die Registrierung für alle Immobilien vorschrieb, die weniger als 30 aufeinanderfolgende Tage vermietet werden [5]. Die Registrierung beginnt am 1. Oktober 2025, die Durchsetzung am 1. Januar 2026 [6].
Galveston entwickelte einen eigenen Rahmen, der eine obligatorische Lizenzierung, die Einhaltung von Bebauungsplänen, Sicherheitsstandards und die Steuererhebung vorschreibt [7]. Dieser stadtbezogene Ansatz entstand, nachdem staatliche Gesetzgeber wiederholt Gesetzentwürfe ablehnten, die versuchten, die kommunale Autorität einzuschränken [8].
Das Ergebnis: STR-Betreiber müssen je nach Standort unterschiedliche Regeln beachten, die jeweils darauf ausgelegt sind, Tourismuseinnahmen und den Erhalt der Nachbarschaft in Einklang zu bringen. Was in Houston als Compliance gilt, entspricht möglicherweise nicht den Anforderungen in Austin, was Betreiber dazu zwingt, ihren Ansatz für jeden Markt individuell anzupassen.
Austin führt Lizenz- und Dichtereformen ein
Austins jüngste Überarbeitung der STR-Verordnung adressiert jahrelange Herausforderungen bei der Durchsetzung mit gezielten Reformen zur Verbesserung der Compliance. Ab dem 1. Oktober 2025 erhalten Betreiber eine für zwei Jahre gültige Lizenzierungserleichterung anstelle von jährlichen Erneuerungen [9], wodurch der Verwaltungsaufwand halbiert wird. Die Stadt öffnete die STR-Lizenzierung zudem erstmals für Mieter, sofern ihr Mietvertrag dies zulässt [3] und sie eine schriftliche Genehmigung des Immobilieneigentümers einholen [1].
Die neuen Dichteregeln schaffen klarere Grenzen für Betreiber. Immobilieneigentümer dürfen keine STRs innerhalb von 1.000 Fuß zu anderen von ihnen kontrollierten Mietobjekten betreiben [10]. Einzelne Grundstücke mit drei oder weniger Einheiten können bis zu zwei Kurzzeitvermietungen beherbergen [9]. Die Begrenzung von STRs auf 10 % der Gesamteinheiten gilt nun für Mehrfamilienhäuser, reduziert von 25 % [1], wobei gemischt genutzte Immobilien mit Gewerbeflächen den höheren Schwellenwert beibehalten [9].
Die Anforderungen an Plattformen zielen auf Compliance-Lücken ab, die frühere Vorschriften plagten. Airbnb und VRBO müssen nun in allen Inseraten die städtischen Lizenznummern anzeigen und nicht lizenzierte Objekte entfernen, wenn Behörden dies verlangen [2]. Betreiber müssen zudem lokale Ansprechpartner im Großraum Austin (Travis, Williamson, Hays, Bastrop oder Caldwell Counties) [9] für eine schnelle Beschwerdelösung vorhalten.
Stadtratsmitglied Ryan Alter merkte an, dass diese Änderungen anerkennen, dass "viele Menschen Kurzzeitvermietungen als Zusatzeinkommen nutzen, damit sie es sich leisten können, hier zu bleiben und zu leben" [2]. Stadtbeamte erwarten, dass der gestraffte Ansatz die Compliance-Raten erhöhen wird, nachdem frühere Regeln zu weit verbreiteten Verstößen und Durchsetzungsproblemen geführt hatten [1].
Houston und Galveston setzen Fristen für die Compliance
Immobilieneigentümer in Houston müssen mit einer jährlichen Gebühr von 275 $ pro Mietobjekt gemäß der neuen Verordnung rechnen, zuzüglich der obligatorischen Anforderung eines 24-Stunden-Notfallkontakts [6][11][12]. Die Registrierungspflicht erstreckt sich auf alle Immobilien, die für weniger als 30 aufeinanderfolgende Tage vermietet werden, wobei die Durchsetzung im Januar 2026 beginnt [6].
Immobilien, die innerhalb von 12 Monaten zwei Verwarnungen erhalten, verlieren ihre Zertifizierung vollständig [12]. Houston verbietet zudem die Vermarktung von STRs als Veranstaltungsorte und schreibt den sichtbaren Aushang von Registrierungsbescheinigungen vor [13]. Plattformen wie Airbnb und VRBO haben 10 Tage Zeit, um nicht konforme Inserate nach Benachrichtigung durch die Stadt zu entfernen [11].
Galveston verfolgt einen anderen Ansatz mit einer jährlichen Erneuerungsgebühr von 250 $ und einer Registrierungsfrist bis zum 31. Dezember [15]. Die Stadt verlagert die STR-Aufsicht ab Oktober 2025 vom Park Board auf die direkte Stadtverwaltung, einschließlich der Erhebung der Hotelbelegungssteuer [14].
In Galveston steht mehr auf dem Spiel: Verstöße gelten als Ordnungswidrigkeiten der Klasse C (Class C misdemeanors) mit Geldstrafen von bis zu 500 $ pro Tag [15]. Jeder Tag der Nichteinhaltung löst einen separaten Verstoß aus, was bedeutet, dass die Kosten für Betreiber, die Fristen versäumen, schnell eskalieren können.
Das Ad-hoc-Komitee für Kurzzeitvermietungen in Galveston entwickelt weiterhin zusätzliche Empfehlungen, wobei neue Vorschläge für die Stadtratssitzung am 23. Oktober geplant sind [14]. Beide Städte bauen Tracking-Systeme auf, um nicht registrierte Immobilien zu identifizieren und die Durchsetzung der neuen Anforderungen zu automatisieren.
Fazit
Die Städte in Texas haben ein neues Betriebsumfeld für Kurzzeitvermietungsunternehmen geschaffen. Immobilieneigentümer sehen sich nun marktübergreifend unterschiedlichen Anforderungen gegenüber: Austins Dichtebeschränkungen und verlängerte Lizenzierungszeiträume, Houstons Jahresgebühren und Registrierungsfristen sowie Galvestons Strafen für Ordnungswidrigkeiten der Klasse C bei Verstößen.
Die gestaffelte Umsetzung schafft Zeitfenster für die Vorbereitung. Betreiber in Houston haben Monate Zeit, sich zu registrieren, bevor die Durchsetzung beginnt, während der schrittweise Rollout in Austin den Plattformen zusätzliche Zeit gibt, die Anforderungen für Inserate zu erfüllen.
Nichteinhaltung verursacht reale Kosten. Houston entzieht Zertifizierungen nach mehreren Verwarnungen. Galveston verhängt Geldstrafen von bis zu 500 $ pro Tag für Verstöße. STR-Betreiber, die ihre lokalen Anforderungen vor Ablauf der Durchsetzungsfristen verstehen, vermeiden diese Strafen gänzlich.
Diese Vorschriften spiegeln die Bemühungen der Städte wider, Tourismuseinnahmen mit den Belangen der Nachbarschaft in Einklang zu bringen. Die Regeln schaffen Struktur in einem zuvor unregulierten Markt. STR-Betreiber, die sich schnell an ihre lokalen Anforderungen anpassen, positionieren sich wettbewerbsfähig, während die Städte in Texas ihre Regulierungsansätze weiter verfeinern.
Wichtige Erkenntnisse
Städte in Texas führen umfassende Reformen für Kurzzeitvermietungen mit strengen Fristen und neuen Compliance-Anforderungen ein, die die STR-Landschaft im gesamten Bundesstaat neu gestalten werden.
• Registrierungsfristen rücken schnell näher: Houston öffnet die STR-Registrierung am 1. Oktober 2025, wobei die Durchsetzung am 1. Januar 2026 beginnt, während Austin am 1. Oktober 2025 mit Lizenzreformen startet.
• Dichtebeschränkungen werden erheblich verschärft: Austin reduzierte die STR-Obergrenzen für Mehrfamilienhäuser von 25 % auf 10 % der Einheiten und schreibt einen Abstand von 1.000 Fuß zwischen Immobilien desselben Betreibers vor.
• Compliance-Kosten und Strafen sind erheblich: Houston erhebt jährlich 275 $ pro Immobilie, während Galveston Verstöße als Ordnungswidrigkeiten der Klasse C mit Geldstrafen von bis zu 500 $ pro Tag behandelt.
• Die Verantwortung der Plattformen wurde drastisch ausgeweitet: Airbnb und VRBO müssen städtische Lizenznummern anzeigen und nicht lizenzierte Inserate innerhalb von 10 Tagen nach Benachrichtigung durch die Stadt entfernen.
• Lizenzierung für Mieter ist in Austin jetzt möglich: Erstmals können Mieter mit schriftlicher Erlaubnis des Vermieters STR-Lizenzen beantragen, was die Möglichkeiten für Betreiber erweitert.
Immobilieneigentümer, die schnell handeln, um ihre lokalen Anforderungen zu verstehen und sich vor Ablauf der Fristen zu registrieren, vermeiden Strafen und positionieren sich für den Erfolg in diesem neu regulierten Markt.
Referenzen
[1] - https://www.houstonpermittingcenter.org/news-events/update-administration-regulatory-affairs-department-newly-adopted-short-term-rental?utm_source=chatgpt.com
[2] - https://austinmonitor.com/stories/2025/09/council-oks-new-rules-for-short-term-rentals/?utm_source=chatgpt.com
[3] - https://austinmonitor.com/stories/2025/09/council-oks-new-rules-for-short-term-rentals/
[4] - https://www.kut.org/austin/2025-09-11/austin-tx-airbnbs-short-term-rental-property-changes-city-council
[5] - https://www.statesman.com/news/article/austin-city-council-approves-new-short-term-21049255.php
[6] - https://www.houstontx.gov/ara/str.html
[7] - https://www.houstonpermittingcenter.org/news-events/update-administration-regulatory-affairs-department-newly-adopted-short-term-rental
[8] - https://www.gowithsurge.com/blog/galveston-tx-short-term-rental-laws
[9] - https://www.texasobserver.org/short-term-rentals-airbnb-vrbo-neighborhoods/
[10] - https://www.austintexas.gov/department/short-term-rentals
[11] - https://communityimpact.com/austin/north-central-austin/government/2025/09/23/new-rules-for-austin-short-term-rentals-going-into-effect-this-fall/
[12] - https://www.fox26houston.com/news/houston-city-council-approves-short-term-rental-regulations
[13] - https://abc13.com/post/houston-short-term-rental-ordinance-city-council-passes-new-rules-strs-airbnb-vrbo/16191801/
[14] - https://www.avalara.com/mylodgetax/en/blog/2025/08/houston-extends-short-term-rental-registration-deadline-to-october-1.html
[15] - https://nanproperties.com/blog/new-changes-to-short-term-rentals-in-galveston-what-you-need-to-know
[16] - https://www.galvestontx.gov/CivicAlerts.aspx?AID=1987
