Texas STR Repression : des changements majeurs touchent Austin, Houston et Galveston

Les propriétaires et les gestionnaires immobiliers du Texas sont confrontés à de nouvelles exigences de conformité alors que les grandes villes mettent en place des réglementations strictes en matière de location de courte durée. Le vote unanime du conseil municipal de Houston le 16 avril 2025 a établi l'enregistrement obligatoire pour toutes les propriétés STR situées dans les limites de la ville [3]. Austin a suivi sa propre refonte de la réglementation, en adoptant les nouvelles règles STR 10-0 [1].

Les propriétaires de Houston ont jusqu'au 1er janvier 2026 pour se conformer à la nouvelle ordonnance, bien que l'enregistrement soit ouvert trois mois plus tôt, le 1er octobre 2025 [3]. Austin adopte une approche progressive : les réformes des licences et les exigences relatives aux opérateurs débuteront le 1er octobre 2025, tandis que les obligations relatives aux plateformes pour Airbnb et VRBO n'entreront en vigueur que le 1er juillet 2026 [1]. La ville a également réduit la densité STR admissible dans les bâtiments multifamiliaux de 25 % à 10 % du total des unités, à l'exception des propriétés à usage mixte comportant des espaces commerciaux [1]. Les opérateurs de location de courte durée du Texas sont aujourd'hui confrontés à un ensemble disparate de réglementations locales qui vont remodeler la façon dont ils gèrent les propriétés sur ces marchés métropolitains.

Les législateurs du Texas approuvent de vastes réglementations STR

_{Source de l'image : Chron}

Les villes du Texas adoptent des approches individuelles en matière de gestion des STR plutôt que d'attendre une législation à l'échelle de l'État. Chaque municipalité élabore des réglementations en fonction des préoccupations locales, créant ainsi une mosaïque complexe d'exigences pour les opérateurs immobiliers.

Austin, qui réglemente les STR depuis 2012, a approuvé des modifications importantes le 11 septembre 2025 [1]. Les plateformes d'hébergement telles qu'AirBnB et VRBO doivent désormais afficher les numéros de licence des villes dans les annonces et supprimer les propriétés non autorisées sur demande [2]. La ville a établi de nouvelles règles d'espacement autorisant jusqu'à deux locations par lot, quelle que soit la proximité [3]. Pour la première fois, les locataires peuvent demander des licences STR avec l'autorisation du propriétaire [1]. Ces mises à jour répondent à des années de défis juridiques qui ont affaibli l'application précédente [3].

Houston a emprunté une autre voie. La ville a maintenu une surveillance minimale du STR jusqu'à Ordonnance du 16 avril 2025 enregistrement obligatoire pour tous les biens loués pendant moins de 30 jours consécutifs [5]. Les inscriptions débuteront le 1er octobre 2025 et entreront en vigueur le 1er janvier 2026 [6].

Galveston a développé son propre cadre exigeant des licences obligatoires, le respect du zonage, des normes de sécurité et la collecte des impôts [7]. Cette approche ville par ville est apparue après que les législateurs des États ont rejeté à plusieurs reprises des projets de loi visant à préempter l'autorité municipale [8].

Résultat : les opérateurs STR doivent suivre différentes règles en fonction de l'emplacement, chacune étant conçue pour équilibrer les recettes touristiques et la préservation du quartier. Ce qui fonctionne en tant que conformité à Houston peut ne pas répondre aux exigences d'Austin, obligeant les opérateurs à personnaliser leur approche pour chaque marché.

Austin promulgue des réformes en matière de licences et de densité

La dernière révision de l'ordonnance STR d'Austin répond à des années de défis en matière d'application grâce à des réformes ciblées conçues pour améliorer la conformité. À compter du 1er octobre 2025, les opérateurs bénéficient valable deux ans d'allégement des licences plutôt que de renouvellements annuels [9], réduisant ainsi de moitié les frais administratifs. La ville a également ouvert les licences STR aux locataires pour la première fois, à condition que leur bail le permette [3] et qu'ils obtiennent l'approbation écrite du propriétaire [1].

Les nouvelles règles de densité créent des limites plus claires pour les opérateurs. Les propriétaires ne peuvent pas gérer des STR à moins de 300 pieds des autres sites de location qu'ils contrôlent [10]. Les lots individuels comportant trois unités ou moins peuvent accueillir jusqu'à deux locations de courte durée [9]. Limitez les STR à 10 % du total des unités s'applique désormais aux bâtiments multifamiliaux, contre 25 % [1], bien que les propriétés à usage mixte comportant des espaces commerciaux conservent le seuil le plus élevé [9].

Les exigences de la plateforme ciblent les lacunes de conformité qui affectaient les réglementations précédentes. Airbnb et Vrbo doivent désormais afficher les numéros de licence de la ville dans toutes les annonces et supprimer les propriétés non autorisées lorsque les autorités le demandent [2]. Les opérateurs doivent également maintenir des contacts locaux dans la région métropolitaine d'Austin (comtés de Travis, Williamson, Hays, Bastrop ou Caldwell) [9] pour une résolution rapide des plaintes.

Ryan Alter, membre du Conseil, a noté que ces changements tiennent compte du fait que « de nombreuses personnes utilisent les locations de courte durée comme revenu supplémentaire afin de pouvoir rester ici et y vivre » [2]. Les autorités municipales s'attendent à ce que l'approche rationalisée augmente les taux de conformité après que les règles précédentes aient entraîné des violations généralisées et des problèmes d'application [1].

Houston and Galveston fixent des délais de conformité

Les propriétaires de Houston font face à Frais annuels de 275$ par bien locatif en vertu de la nouvelle ordonnance, plus les exigences de contact d'urgence obligatoires 24 heures sur 24 [6] [11] [12]. L'obligation d'enregistrement s'étend à toutes les propriétés louées pendant moins de 30 jours consécutifs, avec une entrée en vigueur à compter de janvier 2026 [6].

Les propriétés qui obtiennent deux citations dans les 12 mois perdent entièrement leur certification [12]. Houston interdit également la commercialisation des STR en tant que lieux d'événements et impose l'affichage visible des certificats d'inscription [13]. Les plateformes comme Airbnb et VRBO disposent de 10 jours pour supprimer les annonces non conformes après notification de la ville [11].

Galveston adopte une approche différente avec ses frais de renouvellement annuels de 250$ et sa date limite d'inscription le 31 décembre [15]. La ville transfère la supervision du STR du Park Board à la gestion directe de la ville à partir d'octobre 2025, y compris la collecte de la taxe de séjour hôtelière [14].

Les enjeux sont plus importants à Galveston : les infractions sont considérées comme des délits de classe C passibles d'amendes pouvant aller jusqu'à 500 dollars par jour [15]. Chaque jour de non-conformité entraîne une violation distincte, ce qui signifie que les coûts peuvent augmenter rapidement pour les opérateurs qui ne respectent pas les délais.

Le comité ad hoc sur les locations de courte durée de Galveston continue d'élaborer des recommandations supplémentaires, et de nouvelles propositions devraient être examinées par le conseil municipal le 23 octobre [14]. Les deux villes mettent en place des systèmes de suivi pour identifier les propriétés non enregistrées et automatiser l'application des nouvelles exigences.

Conclusion

Les villes du Texas ont créé un nouvel environnement opérationnel pour les entreprises de location de courte durée. Propriétaires sont désormais confrontés à des exigences distinctes selon les marchés : plafonds de densité et périodes de licence prolongées d'Austin, frais annuels et délais d'inscription de Houston, sanctions pénales de classe C infligées à Galveston en cas de violation.

La mise en œuvre échelonnée crée des fenêtres de préparation. Les opérateurs de Houston ont des mois pour s'enregistrer avant le début de l'application, tandis que le déploiement progressif d'Austin donne aux plateformes plus de temps pour se conformer aux exigences d'inscription.

La non-conformité entraîne des coûts réels. Houston révoque les certifications après plusieurs citations. Galveston inflige des amendes pouvant aller jusqu'à 500$ par jour en cas d'infraction. Les opérateurs STR qui comprennent leurs exigences locales avant les délais d'application évitent totalement ces sanctions.

Ces réglementations reflètent les efforts déployés par les villes pour équilibrer les recettes touristiques avec les préoccupations des quartiers. Les règles créent une structure sur un marché auparavant non réglementé. Les opérateurs STR qui s'adaptent rapidement à leurs exigences locales se positionnent de manière compétitive alors que les villes du Texas continuent d'affiner leurs approches réglementaires.

Principaux points à retenir

Les villes du Texas mettent en œuvre d'importantes réformes de la location de courte durée avec des délais stricts et de nouvelles exigences de conformité qui remodèleront le paysage STR à travers l'État.

• Les dates limites d'inscription approchent à grands pas: Houston ouvre l'enregistrement STR le 1er octobre 2025, avec une entrée en vigueur à compter du 1er janvier 2026, tandis qu'Austin entame les réformes des licences le 1er octobre 2025.

• Les restrictions de densité se resserrent considérablement: Austin a réduit les plafonds STR multifamiliaux de 25 % à 10 % des unités et a exigé un espacement de 1 000 pieds entre les propriétés appartenant au même opérateur.

• Les coûts de mise en conformité et les sanctions sont importants: Houston facture 275 dollars par an par propriété, tandis que Galveston traite les infractions comme des délits de classe C avec des amendes pouvant aller jusqu'à 500 dollars par jour.

• Les responsabilités de la plateforme se sont considérablement étendues: Airbnb et VRBO doivent afficher les numéros de licence de la ville et supprimer les annonces non autorisées dans les 10 jours suivant la notification de la ville.

• Les licences de locataire sont désormais possibles à Austin: Pour la première fois, les locataires peuvent demander des licences STR avec l'autorisation écrite du propriétaire, élargissant ainsi les opportunités pour les opérateurs.

Les propriétaires qui agissent rapidement pour comprendre leurs exigences locales et s'enregistrent avant les dates limites éviteront les pénalités et se positionneront pour réussir sur ce marché nouvellement réglementé.

References

[1] - https://www.houstonpermittingcenter.org/news-events/update-administration-regulatory-affairs-department-newly-adopted-short-term-rental?utm_source=chatgpt.com
[2] - https://austinmonitor.com/stories/2025/09/council-oks-new-rules-for-short-term-rentals/?utm_source=chatgpt.com
[3] - https://austinmonitor.com/stories/2025/09/council-oks-new-rules-for-short-term-rentals/
[4] - https://www.kut.org/austin/2025-09-11/austin-tx-airbnbs-short-term-rental-property-changes-city-council
[5] - https://www.statesman.com/news/article/austin-city-council-approves-new-short-term-21049255.php
[6] - https://www.houstontx.gov/ara/str.html
[7] - https://www.houstonpermittingcenter.org/news-events/update-administration-regulatory-affairs-department-newly-adopted-short-term-rental
[8] - https://www.gowithsurge.com/blog/galveston-tx-short-term-rental-laws
[9] - https://www.texasobserver.org/short-term-rentals-airbnb-vrbo-neighborhoods/
[10] - https://www.austintexas.gov/department/short-term-rentals
[11] - https://communityimpact.com/austin/north-central-austin/government/2025/09/23/new-rules-for-austin-short-term-rentals-going-into-effect-this-fall/
[12] - https://www.fox26houston.com/news/houston-city-council-approves-short-term-rental-regulations
[13] - https://abc13.com/post/houston-short-term-rental-ordinance-city-council-passes-new-rules-strs-airbnb-vrbo/16191801/
[14] - https://www.avalara.com/mylodgetax/en/blog/2025/08/houston-extends-short-term-rental-registration-deadline-to-october-1.html
[15] - https://nanproperties.com/blog/new-changes-to-short-term-rentals-in-galveston-what-you-need-to-know
[16] - https://www.galvestontx.gov/CivicAlerts.aspx?AID=1987