Represión del STR en Texas: cambios importantes afectan a Austin, Houston y Galveston
Los propietarios y administradores de propiedades en Texas se enfrentan a nuevos requisitos de cumplimiento a medida que las principales ciudades implementan estrictas regulaciones de alquiler a corto plazo. El 16 de abril de 2025, por votación unánime del Concejo Municipal de Houston, se estableció el registro obligatorio de todas las propiedades del STR que se encuentren dentro de los límites de la ciudad [3]. A continuación, Austin llevó a cabo su propia reforma normativa, aprobando las nuevas normas STR por 10 a 0 [1].
Los propietarios de propiedades en Houston tienen hasta el 1 de enero de 2026 para cumplir con la nueva ordenanza, aunque el registro se abre tres meses antes, el 1 de octubre de 2025 [3]. Austin adopta un enfoque gradual: las reformas en materia de licencias y los requisitos para los operadores comenzarán el 1 de octubre de 2025, mientras que las obligaciones de plataforma para Airbnb y VRBO no entrarán en vigor hasta el 1 de julio de 2026 [1]. La ciudad también redujo la densidad permitida de viviendas unifamiliares en edificios multifamiliares del 25% al 10% del total de unidades, excepto en el caso de las propiedades de uso mixto con espacios comerciales [1]. Los operadores de alquileres a corto plazo de Texas se enfrentan ahora a un mosaico de regulaciones locales que cambiarán la forma en que administran las propiedades en estos mercados metropolitanos.
Legisladores de Texas aprueban amplias regulaciones STR
Fuente de la imagen: Chron
Las ciudades de Texas están adoptando enfoques individuales para la gestión de las STR en lugar de esperar a que se promulgue una legislación estatal. Cada municipio elabora reglamentos basados en las preocupaciones locales, lo que crea un complejo mosaico de requisitos para los operadores de propiedades.
Austin, que ha regulado los STR desde 2012, aprobó cambios significativos el 11 de septiembre de 2025 [1]. Las plataformas de alojamiento, como Airbnb y VRBO, ahora deben mostrar los números de licencia de la ciudad en los anuncios y eliminar las propiedades sin licencia cuando se les solicite [2]. La ciudad estableció nuevas reglas de espaciamiento que permiten hasta dos alquileres por lote, independientemente de la proximidad [3]. Por primera vez, los inquilinos pueden solicitar licencias STR con el permiso del propietario [1]. Estas actualizaciones abordan años de desafíos legales que debilitaron la aplicación anterior [3].
Houston tomó un camino diferente. La ciudad mantuvo una supervisión mínima del STR hasta el Ordenanza del 16 de abril de 2025 registro obligatorio para todas las propiedades alquiladas durante menos de 30 días consecutivos [5]. El registro comienza el 1 de octubre de 2025 y la entrada en vigor comienza el 1 de enero de 2026 [6].
Galveston desarrolló su propio marco que exige la concesión obligatoria de licencias, el cumplimiento de la zonificación, las normas de seguridad y la recaudación de impuestos [7]. Este enfoque de ciudad por ciudad surgió después de que los legisladores estatales rechazaran repetidamente los proyectos de ley que intentaban prevalecer sobre la autoridad municipal [8].
El resultado: los operadores de STR deben cumplir con diferentes reglas según la ubicación, cada una diseñada para equilibrar los ingresos del turismo con la preservación del vecindario. Lo que funciona como cumplimiento en Houston puede no cumplir con los requisitos de Austin, lo que obliga a los operadores a personalizar su enfoque para cada mercado.
Austin promulga reformas de licencias y densidad
La última revisión de la ordenanza STR de Austin aborda años de desafíos de aplicación con reformas específicas diseñadas para mejorar el cumplimiento. A partir del 1 de octubre de 2025, los operadores obtendrán válido durante dos años de desgravaciones en materia de licencias en lugar de renovaciones anuales [9], lo que reduce a la mitad los gastos administrativos. La ciudad también abrió la concesión de licencias STR a los inquilinos por primera vez, siempre que su arrendamiento lo permitiera [3] y obtuvieran la aprobación por escrito del propietario [1].
Las nuevas reglas de densidad crean límites más claros para los operadores. Los propietarios no pueden instalar STR a menos de 300 metros de otros sitios de alquiler que controlen [10]. Los lotes individuales con tres o menos unidades pueden albergar hasta dos alquileres a corto plazo [9]. Limite los STR al 10% del total de unidades ahora se aplica a los edificios multifamiliares, frente al 25% [1], aunque las propiedades de uso mixto con espacios comerciales mantienen el umbral más alto [9].
Los requisitos de la plataforma se centran en las brechas de cumplimiento que afectaban a las normativas anteriores. Airbnb y Vrbo ahora deben mostrar los números de licencia municipal en todos los anuncios y eliminar las propiedades sin licencia cuando las autoridades lo soliciten [2]. Los operadores también deben mantener contactos locales dentro del área metropolitana de Austin (condados de Travis, Williamson, Hays, Bastrop o Caldwell) [9] para resolver rápidamente las quejas.
El concejal Ryan Alter señaló que estos cambios reconocen que «muchas personas utilizan los alquileres a corto plazo como ingreso complementario para poder permitirse quedarse y vivir aquí» [2]. Los funcionarios municipales esperan que el enfoque simplificado aumente las tasas de cumplimiento después de que las normas anteriores provocaran violaciones generalizadas y problemas de cumplimiento [1].
Houston y Galveston establecen plazos de cumplimiento
Los propietarios de propiedades de Houston se enfrentan a una Cuota anual de 275$ por propiedad de alquiler según la nueva ordenanza, más los requisitos obligatorios de contacto de emergencia de 24 horas [6] [11] [12]. El requisito de registro se extiende a todas las propiedades alquiladas por menos de 30 días consecutivos, y entrará en vigor a partir de enero de 2026 [6].
Las propiedades que acumulen dos citas en un plazo de 12 meses pierden su certificación por completo [12]. Houston también prohíbe la comercialización de los STR como lugares para eventos y exige la exhibición visible de los certificados de registro [13]. Plataformas como Airbnb y VRBO disponen de 10 días para retirar los anuncios que no cumplan con los requisitos tras la notificación de la ciudad [11].
Galveston adopta un enfoque diferente con su cuota de renovación anual de 250 dólares y la fecha límite de registro del 31 de diciembre [15]. La ciudad está transfiriendo la supervisión del STR a la Junta de Parques para dirigir la administración municipal a partir de octubre de 2025, incluida la recaudación del impuesto sobre la ocupación hotelera [14].
Hay más en juego en Galveston: las infracciones se consideran delitos menores de clase C con multas de hasta 500 dólares por día [15]. Cada día de incumplimiento se desencadena una infracción distinta, lo que significa que los costes pueden aumentar rápidamente para los operadores que no cumplan con los plazos.
El Comité ad hoc de alquileres a corto plazo de Galveston continúa desarrollando recomendaciones adicionales, con nuevas propuestas programadas para su revisión por el Concejo Municipal el 23 de octubre [14]. Ambas ciudades están construyendo sistemas de seguimiento para identificar las propiedades no registradas y automatizar la aplicación de los nuevos requisitos.
Conclusión
Las ciudades de Texas han creado un nuevo entorno operativo para las empresas de alquiler a corto plazo. Dueños de propiedades ahora se enfrentan a requisitos distintos en todos los mercados: los límites de densidad y los períodos de licencia ampliados de Austin, las tarifas anuales y los plazos de registro de Houston y las sanciones por delitos menores de clase C de Galveston por infracciones.
La implementación escalonada crea ventanas para la preparación. Los operadores de Houston tienen meses para registrarse antes de que comience la aplicación de la ley, mientras que el despliegue gradual de Austin da a las plataformas tiempo adicional para cumplir con los requisitos de cotización.
El incumplimiento conlleva costes reales. Houston revoca las certificaciones después de múltiples citas. Galveston impone multas de hasta 500 dólares por día por infracciones. Los operadores de STR que comprenden sus requisitos locales antes de cumplir los plazos de aplicación evitan estas sanciones por completo.
Estas regulaciones reflejan los esfuerzos de las ciudades para equilibrar los ingresos del turismo con las preocupaciones de los vecindarios. Las reglas crean una estructura en un mercado que antes no estaba regulado. Los operadores de STR que se adaptan rápidamente a sus requisitos locales se posicionan de manera competitiva a medida que las ciudades de Texas continúan refinando sus enfoques regulatorios.
Conclusiones clave
Las ciudades de Texas están implementando importantes reformas de alquiler a corto plazo con plazos estrictos y nuevos requisitos de cumplimiento que cambiarán el panorama de las STR en todo el estado.
• Los plazos de inscripción se acercan rápidamente: Houston abre el registro STR el 1 de octubre de 2025, y su entrada en vigor comenzará el 1 de enero de 2026, mientras que Austin comienza las reformas de licencias el 1 de octubre de 2025.
• Las restricciones de densidad se están endureciendo significativamente: Austin redujo los límites de STR multifamiliares del 25% al 10% de las unidades y exige un espacio de 1,000 pies entre las propiedades que pertenecen al mismo operador.
• Los costos y las sanciones de cumplimiento son sustanciales: Houston cobra 275 dólares al año por propiedad, mientras que Galveston trata las infracciones como delitos menores de clase C con multas de hasta 500 dólares por día.
• Las responsabilidades de la plataforma se han ampliado drásticamente: Airbnb y VRBO deben mostrar los números de licencia de la ciudad y eliminar los anuncios sin licencia en un plazo de 10 días a partir de la notificación de la ciudad.
• La concesión de licencias para inquilinos ahora es posible en Austin: Por primera vez, los inquilinos pueden solicitar licencias STR con el permiso por escrito del propietario, lo que amplía las oportunidades de los operadores.
Los propietarios que actúen con rapidez para entender sus requisitos locales y se registren antes de las fechas límite evitarán las multas y se posicionarán para triunfar en este mercado recientemente regulado.
Referencias
[1] - https://www.houstonpermittingcenter.org/news-events/update-administration-regulatory-affairs-department-newly-adopted-short-term-rental?utm_source=chatgpt.com
[2] - https://austinmonitor.com/stories/2025/09/council-oks-new-rules-for-short-term-rentals/?utm_source=chatgpt.com
[3] - https://austinmonitor.com/stories/2025/09/council-oks-new-rules-for-short-term-rentals/
[4] - https://www.kut.org/austin/2025-09-11/austin-tx-airbnbs-short-term-rental-property-changes-city-council
[5] - https://www.statesman.com/news/article/austin-city-council-approves-new-short-term-21049255.php
[6] - https://www.houstontx.gov/ara/str.html
[7] - https://www.houstonpermittingcenter.org/news-events/update-administration-regulatory-affairs-department-newly-adopted-short-term-rental
[8] - https://www.gowithsurge.com/blog/galveston-tx-short-term-rental-laws
[9] - https://www.texasobserver.org/short-term-rentals-airbnb-vrbo-neighborhoods/
[10] - https://www.austintexas.gov/department/short-term-rentals
[11] - https://communityimpact.com/austin/north-central-austin/government/2025/09/23/new-rules-for-austin-short-term-rentals-going-into-effect-this-fall/
[12] - https://www.fox26houston.com/news/houston-city-council-approves-short-term-rental-regulations
[13] - https://abc13.com/post/houston-short-term-rental-ordinance-city-council-passes-new-rules-strs-airbnb-vrbo/16191801/
[14] - https://www.avalara.com/mylodgetax/en/blog/2025/08/houston-extends-short-term-rental-registration-deadline-to-october-1.html
[15] - https://nanproperties.com/blog/new-changes-to-short-term-rentals-in-galveston-what-you-need-to-know
[16] - https://www.galvestontx.gov/CivicAlerts.aspx?AID=1987
